Propiedades de Inversión

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En esta oportunidad trataremos el tema de las Propiedades de Inversión – basados en la Sección 16 de las NIIF para PYMES vigentes en nuestro país.

Definición

Las propiedades de inversión son propiedades (terrenos o edificios o partes de edificios o ambas) mantenidos por su dueño o el arrendatario bajo un arrendamiento financiero para obtener rentas, plusvalías o ambas. 

Veremos algunos ejemplos que nos aclaren el tema:

  • Una sociedad mantiene dentro de sus activos un inmueble que arrienda a terceros mediante la modalidad de un arrendamiento operativo. ¿Este inmueble se puede definir como propiedad de inversión? La respuesta es que si, es una propiedad que se mantiene para obtener rentas, por lo cual debería registrarse como propiedades de inversión.
  • Una sociedad adquirió una extensión de tierra para dividirla en parcelas mas pequeñas y venderlas en el curso normal de las operaciones con un determinado margen de ganancia. ¿Se podría decir que este terreno es una propiedad de inversión? En este caso el terreno no es una propiedad de inversión, se debería clasificar como inventarios.
  • Una empresa es propietaria de un inmueble dentro del cual la misma empresa opera un hotel, ofrece a sus huéspedes los mismos servicios que un hotel, algunos servicios están incluidos en la tarifa diaria y otros se cobran por separado (bebidas, comidas, etc). ¿El edificio es una propiedad de inversión? No lo es, la sociedad lo utiliza para asentar su negocio, por lo cual el edificio deberá clasificarse como propiedades, planta y equipo. 
  • Siguiendo con el mismo caso anterior, pero en esta oportunidad quien desarrolla el hotel es un tercero, o sea, la sociedad A le arrienda mediante un arrendamiento operativo el edificio a la Sociedad B y esta última es quien desarrolla la actividad hotelera en el edificio. ¿El edificio en la Sociedad A es una propiedad e inversión? Si, lo es, ya que la empresa no participa en las operaciones comerciales del hotel. 

Reconocimiento Inicial 

La propiedad de inversión se medirá inicialmente por su costo. En caso de haber sido comprada este incluirá:su precio de compra y cualquier gasto directamente atribuible, tal como honorarios legales y de intermediación, impuestos por la transferencia de propiedad y otros costos de transacción. Si el pago se aplaza más allá de los términos normales del crédito, el costo es el valor presente de todos los pagos futuros.

El costo inicial de la participación en una propiedad mantenida en régimen de arrendamiento y clasificada como propiedades de inversión será el establecido para los arrendamientos financieros en el párrafo 20.9.

Medición posterior al reconocimiento

Las propiedades de inversión cuyo valor razonable se puede medir de manera fiable sin costo o esfuerzo desproporcionado, se medirán al valor razonable en cada fecha sobre la que se informa, reconociendo en resultados los cambios en el valor razonable. 

Si una participación en una propiedad mantenida bajo arrendamiento se clasifica como propiedades de inversión, la partida contabilizada por su valor razonable será esa participación y no la propiedad subyacente. Una entidad contabilizará todas las demás propiedades de inversión como propiedades, planta y equipo, utilizando el modelo costo-depreciación-deterioro del valor de la Sección 17.

Información a revelar

Una entidad revelará la siguiente información para todas las propiedades de inversión contabilizadas por el valor razonable con cambios en resultados: 

(a) Los métodos e hipótesis significativos empleados en la determinación del valor razonable.

(b) La medida en que el valor razonable está basado en una tasación hecha por un tasador independiente, de reconocida cualificación profesional y con suficiente experiencia reciente en la zona y categoría de la propiedad de inversión objeto de valoración. Si no hubiera tenido lugar dicha forma de valoración, se revelará este hecho.

(c) La existencia e importe de las restricciones a la realización de las propiedades de inversión, al cobro de los ingresos derivados de las mismas o de los recursos obtenidos por su disposición.

(d) Las obligaciones contractuales para adquisición, construcción o desarrollo de propiedades de inversión, o por concepto de reparaciones, mantenimiento o mejoras de las mismas.

(e) Una conciliación entre el importe en libros de la propiedad de inversión entre el inicio y el fin del periodo:

  • Adiciones, (separando aquellas que provienen de combinaciones de negocios)
  • Ganancias o pérdidas netas de ajustes al valor razonable
  • Transferencias a propiedades planta y equipo, porque ya no es posible su medición de forma fiable y sin un esfuerzo desproporcionado
  • Transferencias de propiedades de inversión a inventarios o de inventarios a propiedades de inversión
  • Otros cambios

De acuerdo con la Sección 20, el dueño de propiedades de inversión proporcionará información a revelar del arrendador sobre arrendamientos en los que haya participado.

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